Advogado Imobiliário em Palhoça/SC
Assessoria jurídica completa em direito imobiliário. Usucapião, contratos, regularização de imóveis, incorporação, condomínios, ações possessórias e locação. Em Palhoça/SC, o atendimento é presencial no City Office e online para todo o Brasil.
Usucapião — Todas as Modalidades em Palhoça/SC
A usucapião é um dos institutos mais relevantes do Direito Imobiliário brasileiro, constituindo modo originário de aquisição da propriedade mediante o exercício continuado e incontestado da posse por determinado período de tempo, com observância dos requisitos legais. Fundamentada no princípio da função social da propriedade e no reconhecimento de que a posse prolongada e produtiva deve ser premiada com o direito de propriedade, a usucapião está prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e em legislações especiais.
A usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC) é a modalidade mais abrangente, exigindo posse ininterrupta e pacífica por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. Já a usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) exige posse por 10 anos, com justo título e boa-fé, prazo reduzido para 5 anos se o título tiver sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
A usucapião especial urbana, prevista no art. 183 da Constituição Federal e regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), exige posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição, área urbana de até 250m², utilização para moradia do possuidor ou de sua família, e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A usucapião especial rural (art. 191 da CF e art. 1.239 do CC) também exige 5 anos de posse, área rural de até 50 hectares, e que o possuidor nela resida e a torne produtiva com seu trabalho.
A usucapião coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade) é instrumento de regularização fundiária de interesse social, aplicável a áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda onde não seja possível identificar os terrenos individualizados de cada possuidor. A usucapião familiar (art. 1.240-A do CC) permite ao cônjuge abandonado que permanece no imóvel após a separação ou abandono do lar adquirir a propriedade após 2 anos de posse exclusiva e ininterrupta. Cada modalidade exige análise criteriosa dos requisitos específicos e a propositura da ação de usucapião com a documentação adequada.
Destaques:
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse (10 anos com moradia ou obras)
- Usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé (5 anos com registro)
- Usucapião especial urbana: 5 anos, área até 250m², para moradia
- Usucapião especial rural: 5 anos, área até 50 hectares, com produção
- Usucapião coletiva e familiar: instrumentos de regularização fundiária
Contratos de Compra e Venda de Imóveis em Palhoça/SC
O contrato de compra e venda de imóvel é o ato jurídico bilateral pelo qual o proprietário (vendedor) se obriga a transferir a propriedade de um bem imóvel ao comprador, mediante o pagamento de determinado preço. No Direito Imobiliário brasileiro, a transferência da propriedade imóvel somente se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o art. 1.227 do Código Civil.
A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é o instrumento mais utilizado no mercado imobiliário, especialmente em lançamentos de incorporação imobiliária. Trata-se de contrato preliminar pelo qual as partes se comprometem a celebrar futuramente o contrato definitivo. Quando devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a promessa confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, oponível contra terceiros.
A escritura pública é obrigatória para a validade do negócio jurídico que transfira a propriedade de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC). A escritura deve ser lavrada no Tabelionato de Notas e conter todos os elementos essenciais do negócio: qualificação das partes, descrição do imóvel, preço, condições de pagamento e demais cláusulas. A due diligence imobiliária — verificação da situação jurídica, fiscal e cadastral do imóvel — é etapa indispensável antes da assinatura de qualquer contrato.
Cláusulas contratuais relevantes incluem: condição suspensiva (sujeição do negócio à obtenção de financiamento), cláusula de arrependimento (com fixação de multa), cláusula de vigência (para contratos com prazo determinado), e convenção de condomínio (para unidades autônomas). A assessoria jurídica na elaboração e análise de contratos imobiliários é fundamental para prevenir litígios e assegurar a segurança jurídica da transação.
Destaques:
- Registro no Cartório de Imóveis é essencial para aquisição da propriedade
- Escritura pública obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos
- Promessa de compra e venda registrada confere direito real
- Due diligence imobiliária previne riscos jurídicos e fiscais
Regularização de Imóveis
A regularização de imóveis é o conjunto de medidas jurídicas, administrativas e registrais destinadas a sanear a situação de imóveis que se encontram em desconformidade com a legislação urbanística, ambiental ou registral. Estima-se que milhões de imóveis no Brasil carecem de regularização, o que impede o acesso ao crédito, a transferência segura da propriedade e o pleno exercício dos direitos de propriedade.
A regularização fundiária urbana (Reurb) é hoje o principal instrumento de regularização de núcleos urbanos informais, instituída pela Lei 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto 9.310/2018. A Reurb abrange tanto a regularização de interesse social (Reurb-S — para ocupações de população de baixa renda) quanto a regularização de interesse específico (Reurb-E — para demais ocupações). O procedimento envolve a aprovação do projeto de regularização pelo município e o registro dos títulos no Cartório de Imóveis.
A regularização de imóveis também abrange situações como: averbação de construção (quando a edificação não consta na matrícula do imóvel), regularização de áreas comuns em condomínios, desmembramento e remembramento de lotes, retificação de área (correção da metragem no registro), e instituição de condomínio edilício. Cada caso requer procedimento específico junto ao Registro de Imóveis e, muitas vezes, à Prefeitura Municipal.
A regularização fiscal é igualmente relevante: quitação de débitos de IPTU, ITBI, taxas de licença e contribuições de melhoria. Imóveis com débitos fiscais não podem ser transferidos regularmente, e a responsabilidade pelos tributos pode recair sobre o adquirente em determinadas circunstâncias. A assessoria jurídica em regularização imobiliária conduz todo o processo, desde o levantamento da situação documental até o registro final dos títulos.
Destaques:
- Reurb é o principal instrumento de regularização fundiária urbana
- Regularização documental e registral assegura a propriedade
- Averbação de construção e retificação de área são procedimentos comuns
- Regularização fiscal é etapa indispensável para a transferência
Ações Possessórias
As ações possessórias são os meios processuais pelos quais o possuidor busca proteger sua posse contra agressões ou ameaças. Fundamentadas no art. 1.210 do Código Civil e nos arts. 554 a 568 do Código de Processo Civil, essas ações se dividem em três modalidades principais: reintegração de posse (para esbulho — perda total da posse), manutenção de posse (para turbação — interferência parcial no exercício da posse) e interdito proibitório (para ameaça iminente de esbulho ou turbação).
O possuidor tem o direito de ser mantido ou reintegrado na posse em caso de turbação ou esbulho, desde que a ação seja proposta dentro do prazo de ano e dia da agressão. Dentro desse prazo, a ação possui caráter de força nova, permitindo o julgamento liminar com base na prova documental da posse e da agressão. Após ano e dia, a ação passa a ser de força velha, exigindo procedimento ordinário com dilação probatória.
A tutela possessória é caracterizada pelo princípio da fungibilidade entre as três modalidades de ações possessórias, ou seja, o juiz pode conhecer de pedido possessório e outorgar a proteção correspondente ao tipo de agressão comprovada, ainda que o autor tenha proposto a ação inadequada. Também é admissível o caráter dúplice das ações possessórias, permitindo que o réu formule pedido contrário sem necessidade de reconvenção.
A prova da posse é elemento central na ação possessória. Documentos como contratos de locação, contas de consumo, IPTU, fotografias, registros de ocorrência policial e testemunhas são meios de prova admissíveis. O possuidor direto (locatário, comodatário) pode valer-se das ações possessórias contra terceiros e até contra o possuidor indireto (proprietário), sendo indispensável a assistência de advogado com atuação em direito imobiliário para o manejo adequado da ação.
Destaques:
- Reintegração de posse: esbulho (perda total)
- Manutenção de posse: turbação (interferência)
- Interdito proibitório: ameaça iminente
- Prazo de ano e dia para ação de força nova com liminar
Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é a atividade exercida pelo incorporador com o objetivo de promover e realizar a construção de edificações compostas por unidades autônomas para alienação total ou parcial. Regulada pela Lei 4.591/1964, a incorporação imobiliária é um dos setores mais dinâmicos da economia brasileira e exige rigoroso cumprimento de requisitos legais para a segurança dos adquirentes e a viabilidade do empreendimento.
O incorporador deve registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, antes de iniciar as vendas. Esse registro deve conter: descrição do terreno, certidões de propriedade e ônus reais, projeto aprovado pela Prefeitura, cálculo das frações ideais, minuta da convenção de condomínio, prazo de construção, garantias oferecidas e memorial descritivo das unidades. A ausência de registro caracteriza a incorporação irregular.
As garantias na incorporação imobiliária são múltiplas: patrimônio de afetação (que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio do incorporador, protegendo os adquirentes), seguro de construção, garantia bancária e caução. O patrimônio de afetação, instituído pela Lei 10.931/2004, é instrumento que confere maior segurança aos compradores, pois impede que o empreendimento seja atingido por dívidas alheias do incorporador.
O contrato de compra e venda de unidade em incorporação deve observar o regime legal aplicável, incluindo as normas de proteção ao consumidor quando aplicáveis. A entrega do imóvel deve ocorrer no prazo estipulado, e o atraso pode gerar indenização ao adquirente. A assessoria jurídica tanto do incorporador quanto dos adquirentes é indispensável para garantir a regularidade do empreendimento e a segurança da aquisição.
Destaques:
- Registro do memorial de incorporação é obrigatório antes das vendas
- Patrimônio de afetação protege os adquirentes
- Garantias: seguro construção, fiança bancária, caução
- Prazo de entrega e multa por atraso são cláusulas essenciais
Condomínio e Taxas
O condomínio edilício, regido pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei 4.591/1964, é a forma de propriedade em que coexistem partes exclusivas (unidades autônomas — apartamentos, salas, lojas) e partes comuns do edifício (terreno, halls, elevadores, áreas de lazer, telhado). Cada condômino é proprietário exclusivo de sua unidade e coproprietário das áreas comuns, na proporção de sua fração ideal.
A convenção de condomínio é o documento que institui o condomínio edilício e estabelece as regras de convivência, uso das áreas comuns, rateio das despesas e administração. Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e tem eficácia para todos os condôminos, inclusive para os proprietários que não participaram de sua elaboração. O regimento interno complementa a convenção com normas de detalhamento do dia a dia.
As taxas condominiais são a contribuição devida por cada condômino para fazer face às despesas de conservação, manutenção e administração do condomínio. As despesas ordinárias (água, luz, limpeza, salários, seguros) são rateadas conforme a fração ideal de cada unidade, salvo disposição diversa da convenção. As despesas extraordinárias (obras, reformas, benfeitorias) exigem aprovação em assembleia pelo quórum estabelecido na convenção.
A inadimplência das taxas condominiais é uma das questões mais recorrentes no direito imobiliário. O condomínio pode cobrar judicialmente as taxas atrasadas, com correção monetária e juros, e requerer a penhora do imóvel do condômino inadimplente. A assembleia de condôminos é o órgão soberano do condomínio, competente para eleger o síndico, aprovar o orçamento anual, deliberar sobre obras e reformas, e aplicar penalidades pelo descumprimento das regras.
Destaques:
- Condomínio edilício: partes exclusivas + áreas comuns
- Convenção e regimento interno regem a vida condominial
- Taxas ordinárias e extraordinárias rateadas conforme fração ideal
- Inadimplência permite cobrança judicial e penhora do imóvel
ITBI e Registro de Imóveis
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ou ITIV — Imposto sobre Transmissão Inter Vivos) — é tributo de competência municipal incidente sobre as transmissões onerosas de bens imóveis, inter vivos, a título oneroso. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel transmitido, e as alíquotas variam conforme o município, geralmente entre 2% e 4% do valor do imóvel. O pagamento do ITBI é condição para o registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis.
A base de cálculo do ITBI tem sido objeto de intensa controvérsia jurídica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.113 (RE 1.257.165), firmou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel declarado pelo contribuinte, presumindo-se que esse valor corresponde ao valor venal, salvo se o município demonstre, mediante procedimento administrativo contraditório, que o valor declarado não condiz com o valor de mercado. Essa decisão protege o contribuinte contra cobranças abusivas.
O Registro de Imóveis é o serviço público delegado, exercido em caráter privado por oficial de registro, que tem por finalidade a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos relativos a imóveis. O registro é o ato que atribui eficácia real ao negócio jurídico imobiliário, ou seja, sem o registro não há transferência de propriedade perante terceiros. O Cartório de Registro de Imóveis é o órgão competente para o registro de escrituras, contratos, hipotecas, usufrutos e demais direitos reais.
A matrícula do imóvel é o assento individualizado que contém toda a história jurídica do imóvel: origem da propriedade, transmissões, ônus, hipotecas, ações reais e pessoais reipersecutórias. A certidão de matrícula atualizada é o instrumento essencial para a due diligence imobiliária, pois revela a situação jurídica do imóvel e eventuais restrições que possam inviabilizar a transação.
Destaques:
- ITBI: imposto municipal sobre transmissão onerosa de imóveis
- Base de cálculo: valor venal, com proteção contra cobrança abusiva (Tema 1.113/STF)
- Registro no Cartório de Imóveis é indispensável para adquirir a propriedade
- Matrícula do imóvel contém o histórico jurídico completo
Direito de Laje e Superfície
O direito de laje e o direito de superfície são direitos reais sobre imóvel alheio que conferem ao seu titular a faculdade de utilizar o espaço aéreo ou a superfície de terreno de propriedade de terceiro. Ambos os institutos foram introduzidos ou aprimorados no ordenamento jurídico brasileiro com o objetivo de ampliar as possibilidades de aproveitamento dos imóveis urbanos e promover a regularização fundiária.
O direito de laje, inserido no art. 1.225, XIII, do Código Civil pela Lei 13.465/2017, é o direito real de uso do espaço aéreo acima de uma construção já existente, permitindo a edificação de nova unidade imobiliária sobre laje, terraço ou cobertura de imóvel de terceiro. Trata-se de inovação legislativa que visa regularizar a situação de milhares de famílias que constroem moradias sobre a laje de imóveis de parentes ou terceiros, especialmente em comunidades e áreas urbanas densamente ocupadas.
O direito de superfície, previsto nos arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil, autoriza o proprietário a conceder a terceiro o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante remuneração ou gratuitamente. O superficiário adquire a propriedade superficiária das construções ou plantações, mantendo-se o proprietário do solo (nu-proprietário). Ao final do prazo, a propriedade superficiária se extingue, revertendo ao proprietário do solo o que foi construído ou plantado.
A diferença fundamental entre os dois institutos é que o direito de laje pressupõe a existência de edificação prévia sobre a qual se construirá nova unidade autônoma, enquanto o direito de superfície pode ser constituído sobre terreno nu para construção ou plantio. Ambos são registráveis no Cartório de Registro de Imóveis e conferem ao titular a faculdade de alienar, hipotecar e transmitir o direito a seus herdeiros, dentro dos limites do título constitutivo.
Destaques:
- Direito de laje: construção sobre edificação existente (Lei 13.465/2017)
- Direito de superfície: construir ou plantar em terreno alheio por prazo determinado
- Ambos são direitos reais registráveis no Cartório de Imóveis
- Instrumentos de regularização fundiária e aproveitamento urbanístico
REURB — Regularização Fundiária Urbana
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instituída pela Lei 13.465/2017, é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A Reurb representa o mais avançado marco legal da regularização fundiária no Brasil, substituindo e consolidando instrumentos anteriores de forma mais eficiente e abrangente.
A Reurb se divide em duas modalidades principais. A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) é aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, com procedimento simplificado e custos reduzidos. A Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) abrange os demais núcleos urbanos informais, com procedimento mais complexo e exigências urbanísticas mais rigorosas. Em ambas as modalidades, o município é o ente federativo competente para processar e aprovar a regularização.
Os instrumentos da Reurb incluem: a legitimação fundiária (ato administrativo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária), a legitimação de posse (ato que reconhece a posse do ocupante para posterior conversão em propriedade), o projeto de regularização fundiária (PRF — conjunto de plantas, memoriais e documentos técnicos), e o registro da regularização no Cartório de Registro de Imóveis.
A Reurb confere aos ocupantes diversos benefícios: acesso à titulação da propriedade, possibilidade de obtenção de financiamento imobiliário, valorização do imóvel, acesso a serviços públicos e infraestrutura, e segurança jurídica para si e para seus herdeiros. O procedimento exige a participação de profissionais do direito, engenharia e assistência social, sendo a assessoria jurídica fundamental para conduzir o processo desde o diagnóstico fundiário até o registro final.
Destaques:
- Lei 13.465/2017: marco legal da regularização fundiária urbana
- Reurb-S: interesse social (baixa renda) e Reurb-E: interesse específico
- Instrumentos: legitimação fundiária, legitimação de posse, PRF
- Benefícios: titulação, financiamento, valorização e segurança jurídica
Locação Comercial e Residencial
A locação de imóvel urbano, disciplinada pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), é o contrato pelo qual uma pessoa (locador) se obriga a ceder a outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou indeterminado, o uso e gozo de imóvel, mediante retribuição (aluguel). A lei distingue a locação residencial, destinada à moradia do locatário, da locação não residencial (comercial), destinada ao exercício de atividade empresarial, profissional ou institucional.
A locação residencial pode ser contratada por prazo determinado (mínimo de 30 meses sem possibilidade de denúncia antecipada pelo locador) ou indeterminado (denunciável a qualquer tempo). Na locação por prazo determinado, o locador não pode retomar o imóvel antes do fim do contrato, salvo por infração contratual do locatário. Já o locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, pagando a multa proporcional estabelecida no contrato.
A locação comercial (não residencial) possui características próprias, destacando-se o direito de renovação compulsória do contrato (ação renovatória), previsto nos arts. 51 a 58 da Lei do Inquilinato. O locatário commercial que exerce a mesma atividade no imóvel por prazo ininterrupto de no mínimo 5 anos tem direito à renovação do contrato, assegurando a continuidade do negócio. Esse direito é fundamental para a proteção do fundo de comércio e do ponto empresarial.
As garantias locatícias são instrumentos que asseguram ao locador o pagamento dos aluguéis e demais obrigações contratuais. As principais são: caução em dinheiro, fiança (aval), seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de direitos creditícios. A ação de despejo é o remédio jurídico para a retomada do imóvel em casos de inadimplemento, infração contratual, denúncia do contrato ou necessidade de uso próprio pelo locador. A assessoria jurídica em locação é indispensável tanto para locadores quanto para inquilinos na elaboração de contratos, cobrança de aluguéis e defesa em ações de despejo.
Destaques:
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) rege as locações urbanas
- Locação residencial: prazo mínimo de 30 meses sem denúncia
- Locação comercial: direito de renovação compulsória (5 anos)
- Garantias: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária
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Página de contatoPerguntas frequentes sobre Imobiliário
Qual a diferença entre usucapião e regularização fundiária (Reurb)?
A usucapião é um instituto jurídico pelo qual o possuidor adquire a propriedade de um imóvel pelo exercício prolongado da posse, mediante ação judicial (usucapião judicial) ou procedimento administrativo (usucapião extrajudicial). A Reurb, por sua vez, é um procedimento administrativo de regularização fundiária urbana que abrange desde a aprovação de projetos urbanísticos até a titulação dos ocupantes, utilizando instrumentos como a legitimação fundiária e a legitimação de posse. Enquanto a usucapião exige o preenchimento de requisitos temporais específicos, a Reurb pode ser aplicada independentemente do tempo de ocupação, desde que atendidos os requisitos urbanísticos e legais.
O que é necessário para registrar um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis?
Para registrar um imóvel é necessário apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis: o título aquisitivo (escritura pública de compra e venda, carta de arrematação, formal de partilha, etc.), certidões negativas fiscais municipais, comprovante de pagamento do ITBI, certidão de quitação de débitos condominiais (quando aplicável), e a matrícula atualizada do imóvel. No caso de imóvel novo, exige-se também o habite-se e a averbação da construção. Cada ato registral possui requisitos específicos, sendo recomendável a consulta a um advogado para orientar o procedimento.
Quais são os prazos da usucapião?
Os prazos variam conforme a modalidade: usucapião extraordinária: 15 anos de posse (reduzido para 10 anos se houver moradia ou obras produtivas); usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé (reduzido para 5 anos se o título foi registrado); usucapião especial urbana: 5 anos de posse ininterrupta, área de até 250m², para moradia; usucapião especial rural: 5 anos, área de até 50 hectares, com trabalho e moradia; usucapião familiar: 2 anos de posse exclusiva após abandono do lar pelo cônjuge; e usucapião coletiva: 5 anos, em área urbana de ocupação consolidada.
O que fazer se estou com dificuldades no pagamento das taxas condominiais?
O condômino que enfrenta dificuldades financeiras deve, primeiramente, buscar o diálogo com o síndico e a administradora do condomínio para negociar o parcelamento dos débitos. Muitos condomínios permitem acordos de parcelamento com juros reduzidos. Caso não haja acordo, o condomínio pode ajuizar ação de cobrança, e o débito pode levar à penhora do imóvel. É importante não ignorar as cobranças, pois os juros e a correção monetária podem elevar substancialmente o valor devido. A assessoria jurídica pode auxiliar na negociação e, se necessário, na defesa em ação judicial.
Como funciona a ação de despejo?
A ação de despejo é o instrumento processual pelo qual o locador busca a retomada do imóvel locado. As hipóteses mais comuns são: inadimplemento do aluguel e encargos (com prazo de 15 dias para purgação da mora), infração contratual, denúncia do contrato (em locação por prazo indeterminado), necessidade de uso próprio do locador, e realização de obras no imóvel. O prazo para desocupação varia conforme o fundamento da ação, podendo ser de 15 a 30 dias. A ação de despejo tramita nas Varas Cíveis ou nos Juizados Especiais, dependendo do valor da causa.
O que é o direito de laje e como ele pode beneficiar minha família?
O direito de laje é um direito real previsto no art. 1.225, XIII, do Código Civil, que permite ao proprietário de uma construção ceder o espaço aéreo acima dela para que outra pessoa edifique sua moradia. Esse instituto foi criado pela Lei 13.465/2017 para regularizar a situação de milhares de famílias que constroem suas casas sobre a laje de imóveis de parentes. Com o direito de laje registrado, o morador da laje passa a ter um título de propriedade registrado em cartório, podendo vender, alugar ou deixar o imóvel como herança.
Como falar com o advogado de Imobiliário em Palhoça/SC?
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